지분적립형 주택은 메리트가 있을까?(2인가구의 광교 전용 59 분양받기 시나리오)

지분적립형 주택이란?

지분적립형 주택은 말 그대로 지분을 점차 늘려가는 방식으로 구매할 수 있는 주택이다.

기존 구매방식으로 주택구매 시 당연히 100% 내 지분이 된다.

하지만 지분적립형 주택을 구매할 때에는 최초 10~25% 지분을 구매하고 점차 지분을 늘려갈 수 있다.

 

그렇다면 싸게 주택을 구매할 수 있는 거 아닐까?

2인 가구 시나리오 시작

국민임대주택 자격 조건이 되는 2인 가구, A가구가 되어 생각해보자.

(아마 이정도 소득, 자산 수준의 개인을 타겟으로 진행하는 정책으로 보인다.)

출처: https://www.mylawstory.com/5217

국민임대주택 자격 조건에 해당하는 2인 가구인 A가구는 월평균소득 400만 원, 총 자산가액 3억 6천이다.

주담대로 광교 전용 59 구매는 가능할까?

A가구는 먼저 주담대를 통해 집을 구매할 수 있는지 확인해 본다.

 

이번에 GH가 발표한 지분적립형 아파트 시범사업단지인 광교 A17블록은 아주대학교와 소화초등학교에 인접한 괜찮은 지역이다.

이곳과 비슷한, 전용 59에 해당하는 비교군 아파트가 있다.

출처: 경기주택도시공사GH

출처: 호갱노노

광교호반베르디움 전용 59 즉, 24평형은 현재 매매가 7억 5천이다.

 

광교 A17블록이 지금 당장 분양한다면 분양가가 5억 가량 될 것이다.

분양가 5억이니 주변 매매가와 시세 차익이 2억이 넘는다.

좋다.

만약 A가구가 광교 A17블록에 분양을 받게 되면 계약금 5000만 원과 잔금 4억 5천만 원(총 5억 = 분양가)을 지불해야 한다.

 

자산이 3억 정도 있으니 계약금 내고 잔금 2억 5천 치르고 나머지 2억만 더 내면 된다.

2억은 은행에서 빌려보자.

 

 

DSR 넉넉하니(40% 이하) 20년 만기 대출도 괜찮을 것 같다.

금리는 평균적인 수준 4.5%로 잡았다.(2023년 9월 기준)

연원리금 상환액은 1천5백만 원 수준이다.

20년간 내야 할 총이자액은 6200만 원 정도.

좋았다.

은행 대출로도 충분히 살 수 있을 것 같다!

 

지분적립형 vs 주담대 광교 전용 59 구매 시나리오

그러면 이번에 나온 지분적립형으로 구매해보면 은행 대출보다 훨씬 나을까?

출처: 경기주택도시공사GH

최초 분양가는 1.25억만 내면 돼서 딱히 은행 갈 필요 없이 자산으로 지불할 수 있다.

4년 차에 내야할 돈이 8천만원 정도라 돈을 좀 모으긴해야 할 것 같다.

근데 4년차에 8천만 원을 내려면 1~3년차, 3년간 8천만원을 모으라는 이야기인 건가?!

뭐 일단 남은 자산 있으니 쉬엄쉬엄 모아서 내면 될 거 같다.

 

그런데 임대료를 또 내야한다.

임대료까지 내라고?

국토부 보도자료, '11일부터 지분적립형 분양주택 입법 예고', 2021. 6. 10

이건 너무한거 아니냐고

A가구가 가진 지분을 제외한 공공지분에 대해선 임대료를 내야 한다는 것이다.

즉, 1~3년 차까지는년차까지는 공공지분 75%에 해당하는 임대료를 내야한다.

그렇다면 임대료가 엄청 착한 걸까?

출처: 호갱노노

다시 인근 비교군인 광교호반베르디움 월세를 살펴보았다.

자 국토부 보도자료대로 계산해 보자!

165만 원의 75%, 거기에 다시 80% 정도는 임대료로 정부에 내야 한다.

딱99만 원이다!

 

 

와 이게 맞나 싶다.

 

그렇담 전세는?

출처: 호갱노노

광교호반베르디움 전세는 4억 3천만 원 정도 된다.

다시 여기서 75%, 거기에 다시 80%를 하면

2억 5천8백만 원이다.

 

이야 남은 자산 다 쓰면 전세에 살 수 있다!

그런데 뭔가 기분이 묘하다.

 

아까 자산 탈탈 털고 은행대출 끼면 내 집이었는데

지분적립형으로는 자산 탈탈 털어도 75%는 전세고 25%만 내 거다.

심지어 지분적립형은 전매제한 10년에 지분도 얼마 안되서 팔 수도 없다.

 

그래도 기다리면 볕뜰날 오겠지!라고 긍정회로를 돌려보려 했지만,딱히 그렇지도 않은 것 같다.

총이자비용은 주담대보다 저렴한가?

출처: 경기주택도시공사GH

분양가가 5억인데 총담금이 5.9억이라는 건, 9천만 원을 이자로 내야 한다는 것.

은행에서 빌렸을 때도 총이자가 6200만 원이었는데, 지분적립형이 이자가 더 나온다.

 

심지어 정기예금이자율 2% 일 경우에 이자가 9천만 원 더 나온다는 것인데, 요즘 보면 3%대로 쭉 유지될 가능성도 높아 보인다.

 

A가구는 은행대출을 이용하기로 했다.

 

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참고

GH, 경기도형 공공분양주택 ‘지분적립형’ 분양주택 도입 | GH 경기주택도시공사

「공공주택 특별법 시행령」 개정안…지분 적립기간 등 규정

 

원금 균등 상환 vs 원리금 균등 상환, 나에게 맞는 대출상환 전략은? | 뱅크샐러드

 

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부동산계산기

 

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